Число новых складов, введенных в эксплуатацию в первом полугодии в Московском регионе, сократилось в два раза в сравнение с аналогичным периодом годом ранее. Такие данные приводят аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank, проводившие соответствующее исследование.
В первом полугодии 2021 года было введено 201 000 квадратных метров складов. За аналогичный период годом ранее построены 416 000 квадратных метров складов. Доля вакантных площадей составила 1,7% – это 290 000 квадратных метров.
Больше всего интереса к складской недвижимости проявляли компании из сферы интернет-торговли. В структуре спроса они заняли 56% от общего объема поглощений. На втором месте транспортные компании – на них приходится 11% от совокупного спроса. Компании из сегмента розничной торговли совершили только 8% сделок.
59% введенной в первое полугодие качественной складской недвижимости, или 118 тыс. кв. м, это объекты, которые покупались для последующей спекулятивной сдачи в аренду.
Прогнозируемо, что во время сокращения предложения спрос на склады значительно вырос. Общий объем спроса в Московском регионе на склады достиг 1 млн 17 тысяч кв. метров, это в два раза больше, чем было в этот же период прошлого года.
Самой крупной сделкой на складском рынке Московского региона в начале года стала аренда по схеме built-to-suit компанией Lamoda 59 000 кв. метров в логопарке «Софьино».
По предварительным итогам начала 2021 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на складские комплексы класса A в Московском регионе равна 4 150 рублей за квадратный метр в год. Это на 2,5% дороже показателя 2020 года. Ожидается, что рост запрашиваемой ставки аренды на вторичном рынке будет небольшим, ставка достигнет 4 250 рублей за квадратный метр в год.
Директор по административно-хозяйственной деятельности «Байкал-Сервис ТК» Александр Разин отметил в комментарии «Логирусу», что с весны прошлого года, по мере развития онлайн торговли, тренд на сокращение вакантных складских площадей только усиливался. После окончания локдауна и возобновления потребительской активности свободные складские площади были исчерпаны.
– Более того, программа реновации в черте города и вытеснении промзон за пределы МКАД не только резко усилили дефицит складских площадей, но и способствовали значительно росту ставок на аренду. Мы зафиксировали, как минимум, 10% рост ставок по итогу прошлого года и это не предел. Крупные торговые молы становятся менее популярными, мелким и средним предпринимателям уже давно накладно нести бремя по аренде и значительно проще работать со склада, значительно оптимизируя издержки, в том числе и на персонал.
Рост ставок на аренду складов, вне всяких сомнений, продолжится, считает Разин. Он отметил, что инвесторы и собственники площадок проявляют интерес к строительству складских комплексов под проект заказчика. Однако, процесс этот небыстрый и в среднем ввод подобного объекта с момента проектирования занимает, как минимум, полтора года. А всплеск инфляции и удорожания металла, стройматериалов, техники и дефицит рабочей силы только усиливает негативную тенденцию, заключил эксперт.
Бизнесмен Кенес Ракишев, которому через БТА банк принадлежат логистические парки «Колпино» (Санкт-Петербург), «Пышма» (Екатеринбург) и «Толмачево» (Новосибирск), заявил «Логирусу», что дефицит на складском рынке возможен.
– Рынок логистических парков последние несколько лет рос за счет бума интернет-продаж. Людям нужна быстрая доставка, соответственно – хранение. И логистические парки стали актуальным бизнесом. Уже в 2019 году, мы отмечали, что у трех наших логопарков заполняемость под 100%. И это было еще до пандемии. С учетом всех произошедших в 2020 году событий, когда крупнейшие маркетплейсы и ритейлеры показали феноменальное увеличение товарооборота на фоне карантина, уверен, в ближайшее время московский регион столкнется с дефицитом современной складской инфраструктуры.
Ракишев считает, что рядовые граждане этого не заметят, пострадают только некоторые представители бизнеса.
– Чтобы избежать коллапса, компании будут арендовать склады в других регионах, а также объекты разного уровня и разной степени готовности. Возможно, это на какое-то время снизит темп роста, но ни в коем случае не остановит его. Когда есть спрос – предложение не заставит себя ждать. Уверен, что многие объекты могут быть перепрофилированы. Ничто не остановит владельцев пустующих площадей, некоторых торговых центров, от перестройки их в более востребованный и рентабельный бизнес сейчас, заключил бизнесмен.
Еще одним решением, которое позволит снизить дефицит складов, может стать открытие их в торговых центрах, испытывающих во время пандемии нехватку арендаторов. Основатель сети складов индивидуального хранения «Кладовкин» Михаил Карпушин считает, что под склады подойдут небольшие торговые центры в спальных районах.
– Один из возможных вариантов переформатирования ТЦ — открыть склад индивидуального хранения. Люди используют такие склады в качестве кладовки для хранения личных вещей, спортивного инвентаря и имущества на время ремонта. Небольшие бизнесы тоже могут пользоваться услугами таких «кладовок», например, интернет-магазины используют их в качестве склада «последней мили», – считает предприниматель.
По словам господина Карпушина, в марте 2020 года в качестве пилотного проекта его компания переоборудовала подземную парковку ТЦ «Море» у метро Люблино.
– Несмотря на пандемию, мы сдали 85% площадей при средней ставке 1500 рублей за квадратный метр в месяц и сейчас приступили к переоборудованию второго этажа, – заключил он.
Напомним, в 2021 году стоимости строительства коммерческой недвижимости может вырасти на 30%. Об этом заявила ранее коммерческий директор компании «Ориентир» Александра Селезнева. LR
Источник: logirus.ru
